Συγκεκριμένα, με τις υπ’ αριθμόν 293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ, οι οποίες αφορούσαν προσφυγές κατοίκων του Δήμου Αλίμου κατά των αρμοδίων αρχών, κρίθηκε ότι είναι αντισυνταγματικά τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, το αυξημένο ύψος και ο μεγαλύτερος όγκος της συντριπτικής πλειονότητας των νέων πολυώροφων κατασκευών στην Αττική αλλά και την υπόλοιπη επικράτεια, τουλάχιστον από το 2019 και εξής – βάσει του σκεπτικού ότι κατά τον σχεδιασμό και την ανέγερσή τους έχει γίνει καταχρηστική εκμετάλλευση των bonus από τα λεγόμενα περιβαλλοντικά κίνητρα, δηλαδή ορισμένα άρθρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ., νόμος 4067/2012).
Προσαύξηση συντελεστή
Τα εν λόγω άρθρα προβλέπουν τη νόμιμη προσαύξηση του συντελεστή δόμησης -εν ολίγοις την ανέγερση πιο ψηλών και πιο ογκωδών κτιρίων- εν είδει επιβράβευσης για την υιοθέτηση πράσινων λύσεων.
Υπεραπλουστεύοντας, αν μια οικοδομή χτίζεται με προδιαγραφές υψηλής ενεργειακής απόδοσης, αν έχει προβλεφθεί παραχώρηση μέρους της πρόσοψής της σε κοινή χρήση, αν υπάρχει φύτευση στο δώμα κ.λπ., τότε ο νόμος (που, παρ’ όλα αυτά, εξακολουθεί σήμερα να ισχύει κανονικά) επιτρέπει στον κατασκευαστή να προσθέσει μέτρα σε πλάτος και ύψος, να διαμορφώσει εσωτερικούς εξώστες-εσοχές, πατάρια, σοφίτες κ.ά. έτσι ώστε να μεγιστοποιήσει τον δομήσιμο χώρο και, φυσικά, το κέρδος του.
Στην πράξη, ωστόσο, παρατηρήθηκε σε πολλές περιπτώσεις η τάση των κατασκευαστών να «ξεχειλώνουν» την έννοια του Ν.Ο.Κ. και χρησιμοποιώντας προσχηματικά και συνδυαστικά όλα τα οικολογικά αντισταθμίσματα, να ανεγείρουν κτίρια που οι διαστάσεις τους συνιστούν δυσαρμονία τόσο προς τη λογική του πολεοδομικού σχεδιασμού όσο και προς το άρθρο 24 του Συντάγματος περί προστασίας του περιβάλλοντος.
Με το εν λόγω άρθρο έχει αποκτήσει συνταγματική υπόσταση, ήδη από το 1975, η έννοια του «περιβαλλοντικού κεκτημένου», μέρος του οποίου είναι το «πολεοδομικό κεκτημένο» – ή αλλιώς ο νομοθετικός φραγμός στην ανεξέλεγκτη τσιμεντοποίηση. Ωστόσο, με την εξάντληση των bonus, σύμφωνα με το σκεπτικό του ΣτΕ, καθώς και κάποιων δήμων οι οποίοι ανέλαβαν δράση με προσφυγές στη Δικαιοσύνη, στην πράξη το πνεύμα του αφηρημένου άρθρου 24 καταστρατηγήθηκε με διάφορα τεχνικά τερτίπια, ένα από τα οποία -και ίσως όχι το πιο κραυγαλέο- χρησιμοποιείται συχνά σε νέες οικοδομές προκειμένου να εξασφαλιστούν περισσότερα δομήσιμα τετραγωνικά: φερ’ ειπείν, η υποτυπώδης φύτευση σε στέγη, ακόμη και επικλινή, κάτι που καταφανώς συνιστά απλώς μια εικονική μέριμνα για το περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
Μετέωρα δισ. ευρώ
Προτού αναλυθούν περαιτέρω οι λεπτομέρειες της όλης υπόθεσης θα πρέπει να υπογραμμιστεί ότι η εγχώρια αγορά ακινήτων τελεί πλέον σε αναβρασμό. Αυτό επιβεβαιώνει ο κ. Δημήτρης Αναγνωστόπουλος, κτηματομεσίτης και επικεφαλής της εταιρείας Level Realty, στα νότια προάστια: «Η αγορά παρουσίαζε μια κάμψη τους τελευταίους μήνες του 2023, είναι όμως ξεκάθαρο ότι μετά από τα τελευταία γεγονότα έχει παγώσει. Ολοι ρωτούν τι θα γίνει, χωρίς κανείς να έχει την απάντηση – και μάλιστα ενώ υπάρχουν τόσες πολλές και διαφορετικές περιπτώσεις που ενδέχεται να επηρεαστούν από μια τροποποίηση του υφιστάμενου νομικού πλαισίου για τις κατασκευές.
Προσωπικά δεν γνωρίζω κανέναν κατασκευαστή που να μην έχει κάνει χρήση των bonus του Ν.Ο.Κ.. Γνωρίζω, επίσης, από το πελατολόγιό μου ότι ένας συγκεκριμένος ιδιοκτήτης ακινήτου βρίσκεται σε απόγνωση διότι υπολόγιζε να αποκαταστήσει τα τέσσερα παιδιά του σε αντίστοιχες ιδιοκτησίες διαμερισμάτων σε καινούρια πολυκατοικία. Αν αλλάξει ο νόμος, αυτό δεν θα είναι εφικτό λόγω της μείωσης της επιφάνειας δόμησης».
Η αιφνιδιαστική μετατόπιση των ορίων ανάμεσα στο τι είναι νόμιμο και τι όχι, η «ανασφάλεια δικαίου» που προκάλεσε άμεσα η κρίση του ΣτΕ περί αντισυνταγματικότητας των bonus έχουν θέσει σε κατάσταση κόκκινου συναγερμού τους κλάδους των αγοραπωλησιών γης και ακινήτων, των κατασκευών, καθώς και τους ιδιοκτήτες.
Αβεβαιότητα
